中古物件が流通しないわけ

日本では築初年以上の二戸建てなどは、ほとんど建物価値を評価されません。

 

築お年経てば、「廃屋」や「古屋」などと言われて利用価値のないものとされてしまいます。

 

確かに昔やすぷしんは安普請で、建築してから初年も経てば設備も古く・なるし、デザインも安っぽくなり購入する人も少ないのは事実です。

 

しかしながら、今の建築技術や建築基準法では築初年ぐらいで設備以外の構造体では、建物が壊れることや使えなくなることはあまりありません。

 

確かに耐震基準や昔の建築基準法と比べれば、今の建物は建築基準法不適合の場合も多いのですが、闇雲にダメというわけではありません。

 

それなのに中古物件は相変わらず流通量が少ないのはなぜでしょう?

 

答えは仲介業者のせいでもあります。

 

マンションを除いて中古物件よりも新築物件を売りたがる傾向にあるのです。

 

理由は「手数料」です。

 

中古物件は基本的に売主さんがエンドユーザーで、その場合には、必ず元付けの仲介業者が存在します。

 

つまり、媒介契約を締結している会社です。

 

それをレインズ等で登録して買主を探すわけですが、お客様を抱えている不動産会社(H客付け仲介会社)と共同で仲介するのですが、そうなると客付け仲介会社が受け取る手数料は、買主さんからだけになります。

 

しかしながら新築物件は、売主が不動産業者なので、多くはレインズなどを通しても直接取引ができます。

 

売主が直接レインズに登録するからです。

 

つまり一つの新築物件を売った場合には、売主からも買主さんからも手数料をもらえるので、結果的に2倍もうかる図式になるのです。

 

また、最近は手数料無料の仲介会社まで存在していますが、彼らも売主さんから手数料をもらえるので、買主さんからは無料にしても割が合うのです。

 

また新築のほうがきれいですし、やはり保証もついているので売りやすいのも事実です。

 

そんなわけで、仲介会社としては新築物件を勧めたがる傾向にあり、その結果市場に中古物件が流通しづらくなるのです。

 

古い建物などは、すぐに解体して新築になってしまいます。

 

欧米のように中古物件を流通させるには、インスペクション(建物調査)が重要になります。

 

弊社も行っておりますが、買主さんにとって売主からの保証のない物件は、やはり購入ちゅう占。

 

において跨踏してしまいます。

 

古い物件だから213年住んで解体して新築を建てるからいいという人以外に、これから長く住もうとしている人だってたくさん存在しますが、その不安の多くは建物に対してです。

 

大丈夫だろうか?住んでから欠陥が出ないだろうか? ど不安材料を数えたらキリがありません。

 

買主さんの不安を解消する上でも、あらかじめ建物を調査して情報を開示することも、今の買主さんには必要なことなのです。

 

たとえばあなたが物件を買うときに、この建物は建築士が調査して100%OKではないが、ダメなところ、大丈夫なところが漏れなく記載されている「調査報告書」をもらったら、安心ではありませんか?

 

あらかじめダメなところは修繕すれば良いことですし、それでも直りそうになければ買わないという選択肢もあるとなると、検討しやすいと思います。

 

今の時代、悪いところを隠して売るような時代ではありません。徹底した情報開示のもと、買主さんに判断してもらうのです。

 

強引に不動産屋がお客様をつめて契約させる時代は、すでに過ぎ去ったのです。

 

弊社も依頼を受けた物件は一級建築士が調査して、求めるお客様にはすぐに見せられる状態にしています。

 

買主さんが見つかった、さあ建物調査をしてみようではせっかくの買いたいお客様の気持ちも薄らいでしまいます。

 

話がそれてしまいましたが、中古物件は新築物件と違い、建物の心配をしなければならないという面倒な点があるのに、保証もないという点、新築物件は売主がプロなので権利関係なや書類がしっかりしているなどの物件の魅力に加え、手数料も2倍になるという不動産会社にとっての利点があるのです。

 

だから中古物件よりも新築物件のほうが流通しやすい。

 

逆を言えば、中古物件は売りづらいということになるのです。

 

相続した家や土地 を高値で売却したい方へコチラをご覧下ださい。

レインズの仕組みと仲介の流れ

「レインズ」という仕組みがあります。

 

この仕組みで不動産を流通させていますので、覚えておいてください。

 

国土交通大臣指定の情報交換システムです。

 

ネット物件検索システムなのです。

 

つまり、不動産業者だけが使えるインター一般の人はID・パスワードなど発行されませんので見昔の不動産業界では、委任を受けた物件は自社だけで買主さんを見つけて商売していまし
た。

 

もしくは知り合いの不動産業者など数社に物件情報を流して成約に結び付けていました。

 

現在はそのシステムがまったく違います。

 

依頼を受けた不動産は、このレインズに登録して広く買主さんを募集するシステムになりました。

 

これにより、より早く物件情報を買主側に伝えることができるようになったのです。

 

どんな大手だって、自社で抱えている買主さんはそれほど多くはありません。

 

しかしながら、このレインズに物件情報を登録することにより、ほとんど全ての不動産会社がこの情報を入手することが可能となったのです。

 

つまり買い手は、全国の不動産会社の抱えているお客様が対象となるのです。

 

仮に北海道の物件でも、登録さえしていれば沖縄の不動産会社が検索してお客様に紹介することだって可能なシステムです。

 

管轄は国土交通大臣から指定を受けた4つの団体で、それぞれ側東日本不動産流通機構、制中部圏不動産流通機構、側近畿圏不動産流通機構、制西日本不動産流通機構と全国で4つに分かれています。

 

実は多くの不動産会社は、ここから物件情報を入手してお客様に紹介しているのです。

 

逆を言えば、物件の登録をしていれば売れる機会は失われないのです。

 

通常売買などでは、物件の登録以外にも相場の検索や取引事例などもわかるようになっています。

 

当社もこのシステムがなければ、不動産会社として存続していくのが辛くなったことでしょう。

 

この仕組みの流通により、大手でも中小でも変わらない不動産情報を取り扱いできるようになりました。

本当のことを言えないわけもある

ここからが売却における不動産営業の難しいところです。

 

買主さんに向かって「値下げしましょう」の一点張りでは信用もなくしますし、他社からのアプローチに対しても言い訳できません。

 

他者からのアプローチとは、いくら専任媒介契約を買主さんと締結しても、そんなことはお構いなしに直接売主さんに対して「当社がこの物件を売りますので任せてください」なんてアプローチをかけてくる業者もたくさんいるからです。

 

そうなると、売主さんだって心が動きます。専任媒介を締結しているA杜は値下げばかり言うけど、「今度来たB社はお客もいるようだし、値下げしなくても売れると言ってくれている。

 

媒介契約も3ヶ月になろうとしているし、他社に任せようか」なんて思われるのが怖いのです。

 

しかし、これでは前出の査定の件との繰り返しなのですが、やはり売主さんにとっては良い言葉ばかり信じたくなります。

 

営業マンはそれを知っているので、本当のことが言えない場合もあるのです。

 

「売主が悪い」と言っているわけではありません。業界の仕組みが悪いのですが、信じてみることが最良の手なのです。

 

信頼関係の欠如が売れなくなる原因だと思います。

 

相互の信頼が一番大切なのは事実ですが、お互いが疑心暗鬼では、物事が先に進みません。

 

高額のお金が動きますので、不動産業者同士の仁義なき戦いは続くのです。

 

不動産売却委任先の決定権は、当然なことですが、基本的に不動産会社はありません。

 

多数ある不
動産会社から選ばれるのを待つだけなのです。だから断られないように本当のことが言えない場合もあるのです、不動産はそういう微妙なところがあるので難しいのです。

担当者の入れ込み

「高く見積りを出してもらったからと言って喜ぶのは間違い」とは、先ほど書いた通りです。
あなたの不動産の買い手は市場のお客様であって、仲介業者ではないからです。

 

売主さんが仲介業者に「何とか高く見積りを出してください」なんていうセリフ自体がおかしいし、仲介会社も「できるだけ高く頑張ります」・なんていうことも変なことなのです。

 

しかし、物件の良いところをきちんと判断して、なるべく売りやすい状況を作ることは重要です。

 

住んでいる人だけがわかっているメリットをきちんと話して、担当者に理解してもらうことが肝心なのです。

 

「担当者にその物件を惚れ込んでもらわないと、高くは売れません」と書くと、「今まで価格は市場がつけると書いておきながら、不動産屋が惚れても仕方がないんじゃない?」と思われますね。

 

しかし、担当者が売れると思えば、不思議と物件は売れるのです。
これはたった資料l枚でも買主さんに渡すときに、または、別の仲介業者に渡すときだって「この物件はいい物件ですよ」とひと言付け加えるだけで、反応が違ってくるのです。
担当者が売れないと思えば、積極的な活動なんでしてくれません。

 

 

「どうせ売れないのだから営業なんて時間のムダ」なんて思われないようにしっかり良いところなどを見てもらいましょう。

 

 

営業マンはあなたの代理人なのです。

 

一生懸命その物件の良いところを探して営業してくれる人に依頼をしなければなりません。

 

 

売主さん、仲介業者からの熱意が伝わらなければ、買主さんだって心が動かないのです。
しかし、良いところだけを強調するだけではいけません。物件を売るときに、障害になっているデメリットをいかにメリットに変えられるかも、営業マンの力となります。
以前、私が台風などで大雨が降ると、前面道路が冠水してしまう一戸建てを売ったときの話ですが、あらかじめ買主さんには「この物件の前面道路は大雨が降ると冠水します。

 

でも、そのために玄関と駐車場を道路から高くして対策をしています」と言えば、後から買主さんが気づいて購入の難色を示すよりか、よほど売りやすくなるものなのです。

 

悪いところを隠して売っては、後からわかったときに問題になってしまいます。

 

デメリットもメリットになる工夫とアイディアを持てる営業マンに依頼すべきなのです。

 

敷地延長の物件だって「奥まっているので玄関から子どもが飛び出しても、直接道路に出ないので安全です」「南道路
の物件よりもプライバシーは守られます」など、物は言い様です。

 

北向きの家だって「ここに窓があるから景色が良いです」

「直射日光が当たりませんので家具が傷みません。夏は涼しいです」

 

なんて言って、そのメリットも買主さんに伝えることも必要なのです。

 

ことわざにもある「あばたもえくほ」っていうように、欠点だって良く見えることもあるのです。

大手だからという理由は存在しない5つの根拠

「大手仲介不動産だから安心」なんていう人も多く存在しています。

 

「不動産取引は何をおいても大手に依頼する」なんて人もいます。

 

つまり、中小の不動産会社はダメってことでしょうか?確かに不動産業者はたくさんいますし、中には悪さをする不動産屋もいます。

 
力の無い業者やブローカーだって存在しています。

 

しかし、一方大手だって消費者から裁判で訴えられているケースもたくさんあるのです。

 

大手だから何かあっても補償してくれるなんて考え方は、間違っているのです。

 

何かあった度に補償していたら、取り扱い件数の多い大手だからこそ、その補償額は大変な金額になってしまうからです。

 

確かに一部のブローカーのような無責任な業務は行わないでしょう。

 

きちんと円滑な取引をしてくれるでしょうが、そんなことは中小の会社だって当然のこと。

 

一部の悪徳業者が全体の不動産業者のイメージを悪くしているのは事実ですが、だからと言って「大手だから安心」という理由にはならないのです。

 

家 売るときも同じことが言えます。

 

 

根拠1
「高額の取引だから大手が安心」「TVコマーシャルでやっているのでイメージが良さそう」「有名タレントが宣伝しているから」。これすべて間違いだと私は思います。

 

大手は企業の利益第一で考えます。

 

特に西東京周辺で顕著ですが、お客様から売却委任を受けた物件に対して、自社で物件情報を抱えて他社に流さないケlスが多く目立ちます。

 

売主と仲介会社で専任媒介契約(一社だけに仲介契約を締結すること)を締結すると、二疋期間内にレインズに登録することと宅建業法で決まっています。

 

レインズに登録すると、他の不動産仲介業者に物件を紹介して広く買主を探すことになりますが、一部の大手仲介業者はここからがひどいのです。

 

レインズを見て、登録された物件にぴったりの条件に合う買主を抱えている他の不動産業者がその業者に問い合わせをしても、「この物件は売れました」とウソの回答をするのです。

 

売主はせっかくの売れる機会をこの仲介業者のせいで失ってしまうのです。

 

自社ネットワークなどでお客様を抱えているのは事実ですが、自社のお客様だけで買主を見つけるには限界があります。

 

なぜこのようなことをするのでしょう?実はその会社は両手商売をしたいのです。

 

「両手商売」とは、一つの物件に対して売主からの手数料はもとより、買主からも手数料をもらうことです。確かにいくら儲けても商売ですからかまいませんが、だからと言って売主の売れる機会をなくしてまでそれをするというのが、大手のやり方なのです。

 

すべての大手仲介会社がこのことを行うわけではありませんが、そのような体質があるのです。

 

つまり、買主さんの利益よりも企業の理論で動いているのです。
※レインズについてはMベlジで説明します。
根拠2
販促費はほとんど使いません。確かに広告宣伝費はたくさん使っています。

 

でもそれは、企業イメージと集客のためがほとんどで、委任を受けた物件に対しての広告費はあまりみていないのが現状のようです。

 

集客のためには広告費を使っていますが、その物件に対しての広告宣伝費はほとんど使っていません。つまり、きっちり払う手数料は、会社のイメージアップに使われるのです。

 

会社が何に使うかは自由ですが、できれば自分の物件を売るために使って欲しいですよね。

 

不動産の売却には確かに広告宣伝費は必要です。

 

誰でも買うような安い価格設定であれば、広告費も必要ないでしょうが、そのような価格設定でも良いのですか?

 

広告費をたくさん使ったから間違いなく売れるというものでもありませんが、やはりきっちり手数料を払うのなら、ある程度はその物件の広告宣伝費に回して欲しいですね。

 

 

根拠3
なぜ定価?定価って何?「当社の仲介手数料は、契約金額の3・日%+6万3000円です。

 

物件の値引きには応じられても、手数料の値引きには応じられません」。

 

大手の不動産会社は口をそろえてそう言います。

 

たちの悪い営業マンは、「法律で決まっています」とまで言います。

 

宅建業者が受け取れる仲介手数料は、特段の理由がなければ、その上限が法律で決まっています。

 

しかし、決まっているのは上限だけなのです。

 

別に法律の規定以内なら、いくらで手数料を設定してもかまわないのです。

 

それなのになぜ手数料の上限で商売するのでしょう。

 

悪しき前例は排除するという考えなのでしょう。

 

つまり大手は、営業マンの数が多いため一人が理由もなしに手数料の値引きに応じてしまうと、他の営業マンの手数
料値引きも認めなければならなくなるためです。

 

そんな会社の理屈を言っても、お客様には関係ないはずです。

 

ブランドだから、信頼だからなんて根拠のない理由で大金を払うのですか?

 

確かにいくらで手数料を設定しても資本主義経済では、法律の範囲内では問題はありません。

 

だからこそ大手以外でも安い、適正な会社があればそこに依頼することだって、選択肢の一つなのです。

 

 

根拠4
「月次売上げ達成のため今月なんとしても契約してください」。

 

来月から金利が下がるのを知っているのに、「今月どうしても決済して融資実行してください」。

 

これは、大手財閥系仲介業者から言われたセリフです。

 

契約の当事者は、売主と買主です。

 

私たち仲介業者の都合で物事を進めるわけではないはずですが、「手付金は5%以上が会社の決まりです。

 

それでなければ契約できません」など平気で要求します。

 

仲介業者の決まりなど、当事者ではないのだから関係ないはずです。

 

なぜ社内ルールを押し付けようとするのでしょう?

 

担当者はサラリーマンだから会社のルールに逆らえないのはわかりますが、会社のルールを仲介の立場で契約当事者に押し付けることが正しいこととは思えません。

 

特にいつも感じるのは、月末近くの契約などの場合、無理やり月末に契約を押し込もうとします。

 

売主、買主だって仕事をしているのに、そんなことは関係ないという言葉を仲介業者から聞かされます。

 

「契約する時間は夜中だって何だって構いませんから、どうしても今月の数字にしてください」など言われたことは、一度や二度ではありません。月末の仕事で疲れて帰って来て夜中に大事な不動産の売買契約をしろと言うのでしょうか?月末なので会社の数字が足りないのでしょう。

 

でもそれは当事者以外の話です。仲介業者のくせによくもまあそんなことを恥ずかしくもなく言えるといつも思っています。
根拠5
実はお客様なんてそれほど多く抱えていないのです。

 

「当社のネットワークで広く買主を探します」。

 

なんて大手に依頼すると言われると思います。

 

しかし、一民間企業だけの持っているお客様よりも、市中の不動産会社の抱えているお客様の総数のほうが間違いなく多いのは明白です。

 

つまり大手ネットワークよりも、レインズというネットワークを使うことにより、中小の不動産会社だって大手と何ら遜色のない不動産売却が行えるのです。

 

そうなると、会社の理論を押し通す大手と中小の不動産会社に違いはほとんどなくなります。
大手だからすべて悪いということではありません。企業なので自社の利益追求は当然なことですし、社員の問題もあるでしょう。盲目的に大手を信奉することがいけないのです。

 

自分が大手企業に勤めている人、マスコミや権威に弱い人などに、そのような傾向が強いようです。

担当者がほれ込んだ物件は売れる?

「高く見積りを出してもらったからと言って喜ぶのは間違い」とは、先ほど書いた通りです。
あなたの不動産の買い手は市場のお客様であって、仲介業者ではないからです。

 

売主さんが仲介業者に「何とか高く見積りを出してください」なんていうセリフ自体がおかしいし、仲介会社も「できるだけ高く頑張ります」・なんていうことも変なことなのです。

 

しかし、物件の良いところをきちんと判断して、なるべく売りやすい状況を作ることは重要です。

 

住んでいる人だけがわかっているメリットをきちんと話して、担当者に理解してもらうことが肝心なのです。

 

「担当者にその物件を惚れ込んでもらわないと、高くは売れません」と書くと、「今まで価格は市場がつけると書いておきながら、不動産屋が惚れても仕方がないんじゃない?」と思われますね。

 

しかし、担当者が売れると思えば、不思議と物件は売れるのです。

 
これはたった資料l枚でも買主さんに渡すときに、または、別の仲介業者に渡すときだって「この物件はいい物件ですよ」とひと言付け加えるだけで、反応が違ってくるのです。

 
担当者が売れないと思えば、積極的な活動なんでしてくれません。「どうせ売れないのだから営業なんて時間のムダ」なんて思われないようにしっかり良いところなどを見てもらいましょう。

 

営業マンはあなたの代理人なのです。

 

一生懸命その物件の良いところを探して営業してくれる人に依頼をしなければなりません。

 

売主さん、仲介業者からの熱意が伝わらなければ、買主さんだって心が動かないのです

 
しかし、良いところだけを強調するだけではいけません。

 

物件を売るときに、障害になっているデメリットをいかにメリットに変えられるかも、営業マンの力となります。

 
以前、私が台風などで大雨が降ると、前面道路が冠水してしまう一戸建てを売ったときの話ですが、あらかじめ買主さんには「この物件の前面道路は大雨が降ると冠水します。

 

でも、そのために玄関と駐車場を道路から高くして対策をしています」と言えば、後から買主さんが気づいて購入の難色を示すよりか、よほど売りやすくなるものなのです。

 

悪いところを隠して売っては、後からわかったときに問題になってしまいます。

 

デメリットもメリットになる工夫とアイディアを持てる営業マンに依頼すべきなのです。

 

敷地延長の物件だって「奥まっているので玄関から子どもが飛び出しても、直接道路に出ないので安全です」「南道路
の物件よりもプライバシーは守られます」など、物は言い様です。

 

北向きの家だって「ここに窓があるから景色が良いです」「直射日光が当たりませんので家具が傷みません。

 

夏は涼しいです」なんて言って、そのメリットも買主さんに伝えることも必要なのです。

 

ことわざにもある「あばたもえくほ」っていうように、欠点だって良く見えることもあるのです。

早くて高く売るなんて無理?

すぐに売りたいのなら、不動産会社に買い取ってもらうことをお勧めします。

 

不動産は株などと違い、すぐに換金することができません。仮にすぐに買主さんが見つかっても、買主側のローンや登記上の手続など、約1ヶ月程度は時間がかかります。

 

引越し先だって決めなければならないでしょう。

 

契約してもロlンがつかず解約になることだって想定しなければうん由んなりません。

 

それであれば、ローン云々を言わない不動産会社に買い取ってもらうことも一つの手です。

 

不動産業者は即決してくれます。資金的なことも言いません。

 

しかし、不動産会社は商売です。

 

その物件を買い取ってから時間と手間ひまに利益を乗せて再販売するので、やはり安くしなければ買ってくれません。逆に一般のエンドユーザーは「検討するのに時間をください」「買うのにロlンを使うので時間をください」。

 

さらには「ローンがつかなかったら白紙で解約させてください」など、時間のかかることばかり言います。

 

そしていくら良い物件でも「間取りが気に入らない」「場所が気に入らない」など、あなたが以前不動産を購入したとき同様わがままです。

 

当然なかなか決まりません。

 

でも不動産会社に売るよりは高く買ってくれます。

 

どちらを選択するのかは自由です。市場のエンドユーザーに対しての価格設定をする。

 

買い替えなどで売却する期限が決まっている場合や、早急にまとまったお金が必要な場合、時間をかけて不動産売却をしたくない場合などは、不動産業者向けの価格設定をする必要があります。

 

どちらも叶えることはできないのです。

 

「できるだけ早く、なおかつ高く売りたい」

 

私はそのようなメールの依頼には、基本的にはお断りしています。

 

できないことをできると言って期待されても困るからです。不動産はこの世に一つと同じものがありません。

 

たった一人を探すということが、高額成約に結びつけることなのですが、どれだけたくさん広告宣伝活動しても、たった一人にめぐり会うことは大変なことです。

 

そのため早く売るということは、たった一人よりもたくさんの人が買いたいという値段を付けなければなりません。

 

当然そうなれば、安くしなければなりません。いわば不動産売却とは、公開市場を使ったオークションと同じ原理なのです。

 

早く売りたいのなら、誰もが買う値段設定が必要になります。

 

これに対して、高く売るのは時聞がかかります。人にはそれぞれ好みがありますし、ライフスタイルだって違います。

 

買主さんも単なる価格だけで判断するのであれば、それほど難しい問題でもないかもしれませんが、それに好み、ライフスタイルなどが複雑な価格形成要因をなすため、単純な希望にも応えられないわけがあるのです。

 

万一を信じて高く売りたい気持ちもわかりますが、現実はそう甘くはありません。

 

そんな考えで、いつまで経っても売却できないで「さらし物件」になっている不動産は、たくさんあるのです。

不動産会社の価格査定は嘘?

不動産を売却するにあたっては、複数の仲介会社から自宅の査定を依頼する場合が多いと思います。

 

売主さんの心理としては、高く売ってくれる不動産会社に依頼をしたくなるのは当然です。

 

たとえば市場価格が3800万円のマンションを売却するにあたって、いくつかの不動産会社から査定をしてもらったとします。

 

仮にA社から「あなたのマンションは当社では4000万円で売ります」。

 

一方B社からは「3800万円で売ります」と言われたら、どちらの不動産業者に依頼したくなりますか?

 

当然A社に依頼したくなります。

 

しかし、ここが大きな間違いなのです。不動産の査定は、車の買取査定などとはまったく違うのです。

 

なぜなら、買うのは市場のユーザーであって、不動産仲介業者ではないからです。

 

不動産仲介会社は、自分が買わないから高値で査定するのです。

 

このようなことをする理由としては、他社の競合があるためです。

 

高く査定を出してくれたところに依頼するという売主さんの心理を知っているので、l円でも高額査定をして、媒介契約を取ろうとするのです。

 

ここで一つ疑問が生じます。

 

売却を引き受けてどうするのでしょう?

 

A社は市場価格より高くそう、ここからが本当の勝負です。

 

ですが、売れませんね。時期が悪いのでしょう。

 

ここは一つ売り出し価格を200万円下げいったん募集をしてすぐに、「いや頑張っているんて募集しましょうか?」などと言ってきます。

 

結局はB社の査定価格にならざるを得ないのですが、いまさらB社に売却依頼を変更するわけにもいかず、つまりはA社にまんまとしてやられたということになります。

 

正直に正確な査定をしたB杜は報われずに、最初にウソを言ったA社が商売になるというおかしなことが今の仲介業者の現状なのです。

 

だから他社との競合になった仲介業者は、相場よりも高値で査定するのです。

 

競合は当たり前ですし、不動産会社も、そんな売主さんの行動は当然知っていることです。

 

逆に安めに設定して売却委任をもらえないと仕事になりませんし、そんな競合他社の気持ちも知っているので、自ずと少しずつ高い査定になっていくのです。

不動産業者の投込チラシの真実

「この近くで資産家の方がお子さんのために不動産を探しています。条件が良ければ相場よりも高くても購入します」

 

「このマンション限定で探しているお客様がいます」

 

こんなチラシが自宅のポストに入っていることが多々あると思います。しかも手作り風なので具体的でもあります。

 

不動産売却を考えているあなたは、これはチャンスだなんてその不動産会社に問い合わせしたりしませんでしたか?そして、そのチラシに書いてあるお客様は本当に存在していましたか?

 

問い合わせした不動産会社の担当者から「そのお客様は他で決まっちゃいました。

 

でも他にお客様がいるので紹介します」なんて言われませんでしたか?

 

本当にそんなお客様がいるのでしょうか?私も以前そんなチラシを見て条件ぴったりの物件があったので、そのチラシに書いてある不動産会社に電話をしたことがあります。

 

不動産会社から返ってきた答えは同じです。「話が違う」なんて憤慨してはいけません。

 

実はこれ、その会社の本部などがチラシの原案を作成している場合が多く、本当はそんな都合の良い買主さんなんて存在していないことが多いのです。

 

ストーリーも、もっともらしく具体的に書いてあるように見えますが、実はウソばかりの場合が多いのです。

 

大体どれだけのお金持ちだって、最初から相場よりも高く購入するなんでありえます?

 

確かに「このマンション限定で探している」というお客様は存在します。

 

でもあなたのマンションは、たとえば購入者が順番待ちをする広尾のガーデンヒルズのようにそれほど魅力的で有名なマンションですか?

 

六本木ヒルズのように希少価値がある人気のマンションですか?

 

確かにあなたが買った当時だって、何十も物件を見てその中から一番良いと思って購入したのでしょう。

 

でも他人からしたらそれほど魅力的な物件とは違うのではないでしょうか。

 

実際賃貸マンションの集合ポストに同様のチラシが投げ込まれている場合だつであるのですから。

 

賃貸なのにどうやって売るのかと思っちゃいます。

 

それではなぜ不動産業者は、手間ひまかけてこのようなチラシを作り、わざわざあなたのマンションのポストに投げ込むのでしょう?

 

答えは簡単、そんなチラシに引っかかって不動産を売りたいというお客様を探すことだけです。

 

漠然と住み替えを考えている世帯を掘り起こすだけです。

 

当然売りに出そうと思っている世帯にもぶつかります。

 

どこの業者に売却依頼を出すか考えている世帯や、売りに出しているお客様を取り込むためです。

 

最初からチラシでウソをつく、こんなことをする会社にあなたの大切な財産を託しても良いのですか?

 

軽い気持ちででっちのマンション今いくらぐらいなんだろう」なんて思って、その不動産会社に電話をしても、適正価格も教えてくれませんし、その会社の売却見込み客という顧客リストに登録されるだけなのです。

 

不動産仲介は、お客様に物件を売ることだけが仕事ではありません。

 

売るための物件を確保しなければ、売り買いのマッチング業務ができません。

 

常に売り物件と買主を探しているのです。

 

買主はチラシやインターネットなどで容易に探すことができます。

 

特に物件情報誌や検索サイトなどに良い物件を掲載していれば、簡単に買主や購入見込み客は見つかります。

 

しかしながら、不動産会社からすれば、売主を探すのは、売主を求める専門の情報誌もなければ、インターネットのポータルサイトもないのです。

 

漠然と会社のイメージを上げる広告を使ったり、CMを使ったりして結構金と労力を使います。

 

そのため、このような手段を用いて売り物件を探すのです。

 

不動産売却の第一歩は、買うときと違って物件を特定していないので、不動産会社選定から始めるのです。

 

TVのCMなど莫大な宣伝費を使うよりも安くて効果的な手法を使っているだけなのです。